Si el sábado hablamos de HCP, y el lunes de OHI, el martes de Realty Income, el miércoles de Digital Realty Trust, hoy hablaremos de Prologis, un REIT especializado en el mundo de la logística y cerraremos este pequeo monográfico en el que he revisado 5 de las principales empresas del sector para poder situarme y tener una foto clara del mismo, y así, en el momento en que suban los tipos de interés, o cuando el mercado lo descuente, poder disparar con la diana más enfocada.

La empresa

En este caso hablamos de un REIT fundado en 1983 por 3 socios, y que focalizaban su actividad al sector industrial y de oficinas,y que luego ha evolucionado hacia la distribución, actualmente se encuentra presente en 21 países, y tiene 2.900 instalaciones en las que da servicio a 4.900 clientes. Aquí os dejo un documental elaborado por la propia empresa en la celebración de su 30 cumpleaños:



 


Seguro que os suenan la inmensa mayoría de sus clientes, ninguno tiene un peso superior al 2%:


Aquí tenemos un detalle de la distribución geográfica de las actividades de la empresa:



El nivel de ocupación ronda el 95% en todas las áreas geográficas:


 

Interesante análisis del detalle de la distribución de los activos, vemos que el 90% está en dolares, por lo que tiene poca exposición al impacto de la revaloración del dólar:



Respecto a la distribución de los activos en función de las divisiones, las divisas y la deuda:



Finalmente,  las calificaciones crediticias aceptables, mejores por ejemplo que las de DLR.


S&P: BBB (Stable) – Moody’s: Baa1 (Stable)

Información financiera

Algunos valores relevantes:
 
Precio de cierre 13/03/2015: 42,45$
Yield 3.11%
Market Cap 21.7 mil millones de dólares 
Volumen medio de acciones negociadas 4.3 millones

Per Estimado: 24.8
Precio/ Book Value 1.6
Precio/ Ventas 12.2
Precio / Cash Flow 30.5

Pay Out 116,2%
BPA: 1,32$

Lo primero que llama la atención es que la empresa apenas menciona el dividendo en sus informaciones financieras, al contrario que el resto de REITS analizados, y esto se ve claro en el yield, de un 3%, muy alejado de sus competidores en el sector
 


Vamos a ver su información financiera:
 
 
 
Entonces, en base a ello podríamos decir que es peor empresa que las que hemos visto hasta ahora, y como entonces tiene mejor rating??
 
Quizá tengamos aquí la clave:
 
 
La empresa redujo drásticamente su deuda, y en los años precrisis parece que tuvo problemas relevantes puesto que los otros activos (negativos) ascendían más que sus cuentas a cobrar.
 
Actualmente tiene una ratio de endeudamineto realmente bajo comparado con sus hermanas REITS, por tanto queda claro que estamos ante la más atípica de las 5.
 
Si analizamos el calendario de vencimiento, no tienen ninguna montaña insalvable, y considerando el volumen de ventas es gestionable, además destaca el hecho de que está cubierta contra el riesgo de subida e tipos, al tener el 92% de deuda fija.

Análisis de Antero Resources parte 2
 



Si analizamos como se encuentra en comparación con el mercado:
 
 
 
Lo que refleja la comparativa es que destaca en los aspectos de balance (la foto fija) y en cambio tiene peores rentabilidades y márgenes, con un crecimiento limitado, realmente debe ser complejo negociar con amazon por ejemplo, su cuarto cliente,que si por algo destaca es por su logística a costes muy limitados.

Valoración por fundamentales

 
He usado varios métodos para tener varios resultados y tener diversas variables en juego, ya que sino podemos perder cierta perspectiva:
 
Yield medio: Si consideramos el yield medio de los últimos 5 años de 3,4% y con un DPS de 1,32$ tenemos una valoración de 39,0$,
 
Valoración PER: Con un Per medio en los últimos 5 años de 34,9 y un EPS de 0,99$ , obtenemos una valoración de 42,2$ 

(nota. he cogido el per actual, ya que la media de los últimos 5 años salía 173, y distorisionaba totalmente el cálculo)
 
Valoración por ventas: Considerando las ventas por acción de 3,8 y el precio por ventas de los últimos 5 años de 8,6  obtenemos una valoración de 32,6$
 
Número de Graham: 35,0$ en base a un p/book 1,6 y un per de 34
 
El resto de cálculo nos los he realizado al no tener una previsión de crecimiento de beneficios para los próximos 5 años
 
Si los metemos todos en la coctelera ponderando todos igual, tenemos un valor de 37,2$

Análisis técnico

A corto plazo, como todos los REITS es bajista,pero se encuentra en un punto de inflexión interesante, cuando tocó la MM200 rebotó, cosa que coincidió con el cambio de expectativas de tipos de interés, como vemos el nivel de los 40$ es un soporte muy relevante, ya que actualmente además coincide con la MM200, además el MACD parece que se corta al alza:

 
 
 

El gráfico semanal vemos que el nivel de los 40$ también es importante a medio plazo, ya que ahí encontramos la MA50, si se rompe, el siguiente punto a considerar se acerca como antes a la MM200, y es el soporte en los 35$:

 

Conclusión

Esta empresa podemos considerarla como la más atípica de las 5 analizadas en el mundo de los REIT, no forma parte de ningún ranking de dividendos, prácticamente no lo menciona en sus cuentas anuales y parece que no le preocupa reducir el dividendo sin contemplaciones, en los otros casos hemos visto payouts espectaculares para que eso no suceda, aquí no.

Se encuentra en un negocio con perspectivas de crecimiento gracias a la venta online, seguramente en USA no hay mucho margen de mejora, pero si en otras muchas partes el mundo.

El problema es que sus clientes, pese a tener una cartera amplia, tienen un poder de negociación muy grande, poco puedes apretar a Amazon, y el problema es que muchos de esos clientes tienen capacidad para hacer lo que prologis hace con sus propios recursos, así que el negocio puede tener mucho potencial, pero el problema es que le ofreces a los clientes que ellos no puedan hacer por si mismos, de ahí seguramente su bajo margen.

Considerando lo indicado, y el momento actual del dólar, así como el precio al que cotiza no me plantearía entrar a corto plazo, almenos hasta que tenga en mi cartera un par de los otros REITS analizados, y como forma de diversificación, aunque en la distribución creo que si tuviera que escoger, y se producen recortes, optaría por UPS por ejemplo.

 

4 Comentarios

  1. Hola Comprando Activos

    Es una opción interesante para diversificar, pero debería ser en una cartera ya formada, y con otros REITS ya añadido

    Igualmente para el sector distribución me gusta más UPS (si baja)

    Saludos

  2. Repóker de REITS y de análisis!

    Prologis es una empresa que me despierta mucha curiosidad, de entre los REITS no me parece el más interesante, pero al ver que Dividendogma la lleva en cartera me entran muchas dudas. Si él la compra estoy por comprar también aunque no lo vea 😉

    No sé, yo sigo prefiriendo a HCP, O o OHI para nuestra estrategia…

    Saludos
    Ibán

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