Evolución histórica del valor de los inmuebles: Históricamente, los precios de la vivienda han subido más que el IPC .
Para poder responder a esta pregunta, es decir, para formular una hipótesis sobre qué camino tomarán los precios de los inmuebles en el futuro, será bueno conocer cómo ha venido evolucionando secularmente el precio de los inmuebles en Esta-dos Unidos.

De enero de 1968 hasta julio de 2006, los precios de la vivienda de segunda mano subieron un rotundo 1.069%. Pero, si bien el precio de los inmuebles evolucionaba al alza, los otros precios también subían. Si de la evolución del precio de la vivienda, descontamos el IPC, sí que pueden distinguirse entonces periodos en que los inmuebles perdieron valor relativo, es decir, que su precio creció menos que el nivel general de precios medido por el IPC.
Dicho esto, a lo largo de la segunda mitad del siglo XX, hasta 2006, los inmuebles fueron una muy buena inversión, es decir, que el precio de la vivienda tuvo un elevado promedio de apreciación anual acompañado de una evolución poco fluctuante en comparación con otros activos. En la evolución del precio de los inmuebles deflactados con el IPC se pueden distinguir seis grandes etapas.
Las cuatro primeras etapas abarcan un largo periodo predominantemente alcista en el que reinó una relativa calma. Este periodo va desde 1968, que es cuando empiezan los índices de la National Association of Realtors (NAR), hasta 2000. Esta calma, como es inevitable, también tuvo sus vaivenes.
La primera etapa se caracteriza por una subida sostenida de los precios, con un incremento acumulado del precio de la vivienda sobre el IPC del 34,1% entre enero de 1968 y abril de 1979, lo que representa un crecimiento anual promedio del 2,6% en términos reales. En la segunda etapa, de abril de 1979 a abril de 1984, los precios de la vivienda bajaron un 9,9% respecto al IPC, perdiendo así una buena parte de lo ganado en el repunte de la segunda mitad de los 70.
La tercera etapa constituye un largo periodo de estancamiento. En los diez años que van desde abril de 1984 hasta enero de 1995, los precios de los inmuebles tuvieron una evolución promedio muy similar a la del IPC, acumulando una imperceptible subida del 0,4% real. El repecho en la segunda parte de los años 80 se corrigió a principios de los 90. Aunque el  descenso en términos reales entre el ápice de 1987 y el fondo de octubre de 1990 llegó a ser de un 13,1%, el precio de los inmuebles se recuperó rápidamente, en un camino de ida y vuelta.
La cuarta etapa se caracteriza por una apreciación sostenida con tintes similares a los de la primera etapa. Entre finales de 1994 e inicios de 2000, los inmuebles se apreciaron un 14,5% respecto al IPC, lo que arroja un crecimiento anual promedio de un 3,1% en términos reales, una tasa muy similar a la del primer periodo.

Así, en el conjunto de estos cuatro periodos, desde inicios de 1968 hasta inicios de 2000, los inmuebles registraron una apreciación del 41,5% respecto al IPC, con un crecimiento promedio del 1,1% anual por encima de la inflación. En este lapso de tiempo hubo dos descensos en los que la corrección de precios, en términos reales, no sobre-pasó el 10% interanual, salvo por un mes.
A partir de 2000, la calma se acaba. Llega la burbuja y su posterior estallido. La quinta etapa es en efecto la de la formación de la burbuja inmobiliaria, caracterizada por una espiral alcista con incrementos explosivos de precios. El final de la fase alcista depende del índice de precios de la vivienda que se tome en consideración. Utilizando el índice de precios de la vivienda de segunda mano de la NAR, la fase alcista fue desde inicios de 2000 hasta junio de 2005. En este periodo el precio de la vivienda se incrementó en un 65,9%, un 44,6% si se descuentan las subidas del IPC. Así, en un lapso de algo más de cinco años, los inmuebles se apreciaron más que en los 32 años anteriores, con un incremento anual promedio de un 5,8% en términos reales.
Tomando como referencia el índice Case-Shiller, que es el índice más utilizado en la actualidad, aunque su historia solo llega a 1987, esta fase de subida explosiva va desde inicios de 2000 hasta abril de 2006. Aquí las variaciones son todavía mayores ya que el índice Case-Shiller es un índice más exhaustivo que el de la NAR, al incluir las viviendas del sector subprime, de baja calidad de crédito, cuya evolución alcista en el periodo fue más intensa que en el sector prime.
Así, el precio de los inmuebles se dobló con creces, con una subida nominal del 127,1% que, descontando la inflación, fue del 91,0%, lo que se traduce en un avance anual promedio del 9,3% por encima de la inflación.
La sexta etapa es el pinchazo abrupto de la burbuja. A partir de 2005-2006, los precios descienden de forma abrupta en el conjunto del país por vez primera desde que se tienen datos. El índice Case-Shiller llevaba perdido en septiembre de 2011 un 32,5% desde su máximo de abril de 2006, un 39,1% descontando la inflación. El menos volátil índice de precios de la vivienda de segunda mano de la NAR acumulaba en octubre de 2011 un descenso del 29,0% desde su máximo de junio de 2005, un año anterior al del Case-Shiller, lo que equivale a un 39,4% descontando el IPC. Los precios parecieron tocar fondo en el intervalo que va de abril de 2009 a junio de 2010 pero, desde entonces, se ha retomado una senda bajista de intensidad moderada que solo dio atisbos de estabilizarse y tocar fondo en mayo de 2011.
Y a partir de ahora ¿qué? ¿Cómo será el séptimo capítulo de la saga del precio de la vivienda? Un observador optimista diría que, según el índice de la NAR, el precio de la vivienda en términos reales llegó en abril de 2011 al nivel de finales de los años 90, que coincide con el que prevaleció en la tercera etapa, los 10 años de relativa estabilidad. Basándose en ello, nuestro observador optimista diría que quizás ya se ha tocado fondo y que lo peor ya ha pasado. Pero, ¿realmente se ha tocado fondo?

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