Cada vez más entidades ofrecen hipotecas a tipo fijo, para toda la vida de la operación o para un plazo parcial, por ejemplo los diez primeros años. 
 
Peros ¿por qué ahora se ofertan esas hipotecas que en el pasado eran marginales? Seguro que los bancos nos quieren engañar (algo de culpa tendremos nosotros cuando nos engañan tantas veces, otro día hablaremos de eso…porque cuando nos va bien, somos muy listos, y cuando nos va mal, es culpa del banco o de los políticos…)
 
Pues no, son  buena opción de ahorro desde el punto de vista del muy largo plazo desde mi punto de vista, pero veremos cómo podemos hacer para que el banco no se llevé un margen extra en la operación.

Tipos de interés


El motivo por el que los bancos ofertan ahora esas hipotecas es porque los tipos de interés han alcanzado niveles no vistos hasta ahora. De hecho, el tipo actual del Euribor 3 meses al contado es negativo, y cada vez más a la espera del 3 de diciembre en que Draghi apruebe un nuevo QE y baje lo que les cobra a los bancos por guardarles el dinero, que ahora es un -0,2%. 
 
Es decir, si en nuestro contrato no se indica que en caso de que el Euribor sea negativo se aplica un 0 (conocido como suelo), cobraremos por el Euribor.
 
Para hacernos una idea, veamos los niveles del Euribor desde que se creó:

 

 

Pero podemos pensar que aún pueden bajar más, y es así, no sabemos dónde esta el suelo, por eso, si la operación fuera a 3 años, no aconsejaría fijarla, pero una hipoteca es a muy largo plazo, y debemos tener cierta perspectiva.
 
Pero como una hipoteca es un producto a muy largo plazo (puede irse más allá de 30 años), es conveniente evaluar los tipos en un periodo mucho más amplio.
 
Para ello, vamos a ver en el siguiente gráfico de los tipos americanos en el último siglo:


De nuevo, vemos que estamos a niveles mínimos, y por tanto puede ser un muy buen momento para cerrar el tipo de interés. Pero vamos a analizar las ventajas e inconvenientes de contratar una hipoteca de tipo fijo. El precio que nos da el banco a tipo fijo lleva implícita una expectativa de tipos de interés, por tanto, con la volatilidad que hay en el mercado, es fácil que los precios obtenidos fluctúen bastante en el tiempo.
 

Hipotecas a tipo fijo

Actualmente la oferta de hipotecas a tipo fijo va de poco más del 2% en alguna entidad con bastante vinculación hasta el 3%.

Ventajas

Sin duda, la mayor ventaja es la seguridad y la tranquilidad. Pagaremos lo mismo durante toda la vida de la operación, por tanto no tendremos desagradables sorpresas. Además, el momento actual nos permite fijar un precio atractivo viendo los precios históricos de los tipos de interés.

Inconvenientes

El principal inconveniente es que desde el inicio pagamos más que en la opción de tipo variable, puesto que el precio ofertado recoge una expectativa de subida de tipos en el futuro.
 
Vamos a poner un ejemplo numérico:
-Hipoteca tipo fijo: 2%
-Hipoteca tipo variable: Euribor3m + 0.99% (con mínimo de 0%) que es la oferta actual de ING (con sus muchas condiciones de vinculación, pero para simplificar supondremos que las cumplimos y ya nos parecen correctas).
Con el Euribor en tipos negativos, a tipo variable pagaríamos el 0.99% vs el 2% a tipo fijo. Para una hipoteca de 150.000€, el primer año el sobrecoste sería de aproximadamente 1.000€. En este caso, seguiríamos pagando más en la hipoteca a tipo fijo que a tipo variable siempre que el Euribor sea inferior a 0,71%; a partir de ese momento tendríamos un ahorro.
Por otro lado, muchas entidades ofrecen unas hipotecas con un plazo muy inferior en las que se contratan a tipo fijo respecto a las que se contratan a tipo variable, dado que 30-35 años suponen un riesgo de tipos de interés muy costoso para sus balances.

 

Mejores hipotecas a tipo fijo

 
Bankinter: 1,95% a un plazo de 20 años, financia hasta el 80 % del valor de tasación de una primera vivienda y hasta el 60 % para una segunda.
 
La vinculación requerida para conseguir el tipo de interés mínimo es muy asequible: contratar un seguro de hogar, un seguro de vida, domiciliar la nómina y 3 recibos, así que el coste total de la hipoteca no se encarece mucho.
 
Caixabank: 2,5 entre 10 y 20 años, financia el 80 % de una primera vivienda, y el 70 % si se trata de una segunda residencia, como productos de vinculatión tenemos el seguro de hogar y domiciliar la nómina.
 
Kutxabank: 2,5% a un plazo de 30 años, financia hasta el 80 % del valor de tasación.
 
La vinculación requerida para conseguir el tipo de interés mínimo es muy exigente: Seguro de vida¡, Seguro de hogar, tarjeta de crédito (consumo mín. 3.600 € anuales), domiciliación de nómina – Mín. 3.000 € entre todos los titulares. y plan de pensión (aportación mínima anual de mín 2.000 €)
 

Hipotecas a tipo variable

Ventajas

La ventaja principal es sin duda el precio. A los tipos actuales, la financiación es extraordinariamente barata. Además, con las previsiones del BCE no se prevén grandes subidas en los próximos meses, por tanto en el corto plazo seguiremos con esa financiación barata.
 
Además, la oferta es mucho más amplia, ya que hasta ahora prácticamente todos los bancos ofrecían hipotecas a tipo variable.

Inconvenientes

Tenemos un riesgo abierto, y como ya sucedió en el pasado, puede haber quien haga sus cálculos en base a lo que paga hoy de cuota. Sin embargo, si el Euribor se sitúa en un 2% (históricamente aún bajo), los intereses que pagaremos por nuestra hipoteca se multiplicarán exponencialmente. En el caso anterior, con un Euribor al 2% sobre una hipoteca de 150.000€, el sobrecoste anual sería de 3.000€.



Mejores Ofertas a tipo variable

 
Hipoteca naranja, ING Direct: Euribor + 0,99% (TAE variable 1,92%).  Financiación de hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda con un mínimo de 50.000€. El plazo máximo es de 40 años y el mínimo de 9 años siempre que el titular no sea mayor a los 75 años. Sin comisiones y sin suelo. Condiciones: contratación de un seguro de vida, seguro de hogar y domiciliación de nómina de al menos 600€ al mes, o mantener una cuenta sin nómina con al menos 2000€.
 
Hipoteca Santander:  Euribor + 1,25% Si no se cumplen las condiciones, el tipo de interés será del Euribor + 2,45%. Con un plazo máximo de 30 años (para primera vivienda) y 25 años (para segunda vivienda). Financiación de hasta el 80% (para primera vivienda) y del 70% (para segunda vivienda). . Condiciones: domiciliación nómina o pensión por una cantidad superior a 2.000€, pagar un mínimo de tres recibos trimestrales, realizar tres movimientos trimestrales con la tarjeta de crédito o débito Santander, contratación de un seguro de hogar y de un seguro de vida.
 
Hipoteca BBVA: Euribor +1,25% durante los primeros 12 meses, que se puede prorrogar en posteriores revisiones si se mantienen las condiciones: tener nómina domiciliada, tener unos ingresos superiores a 1.500 euros por persona o 2.000 en caso de ser dos titulares, seguro de vida y seguro de hogar con BBVA Seguros, uso de la tarjeta de crédito y un plan de pensiones con una aportación anual superior a 600 euros. TAE 2,152%. No tiene comisiones de apertura. Se puede hipotecar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda y su duración máxima es de 30 años.
 

Alternativas


Hay otra alternativa a esas ofertas? sí, los swap, en la siguiente entrada explicaré como podemos hacer nuestra hipoteca a tipo fijo de forma más barata que a través de una oferta concreto de un banco.

Es importe decir, que esa opción también es válida para aquellos que ya tengamos una hipoteca desde hace tiempo, y queramos fijar el tipo para el resto de la vida, así que el público potencial es mucho mayor.

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Conclusión

Las hipotecas a tipo fijo (o una a tipo variable con un swap) son una interesante alternativa para financiar la compra de una vivienda, ya que nos aseguramos un tipo de interés muy razonable para una operación a muy largo plazo.
 
Pero sólo debería contratarse si creemos que en la vida de la operación los tipos de interés subirán. En caso contrario, puede suponer un sobrecoste como lo fue para aquellos que contrataron cláusulas suelo.
El margen de bajada de tipos es muy limitado, y las probabilidades de una subida más o menos relevante son significativas. Pero también es cierto que hay casos como el de Japón, que lleva décadas con tipos cercanos al 0%, por lo que quizás tampoco sea tan descabellado.
Por ello debemos elegir entre pagar menos de inicio, pero siendo conscientes de que la cuota puede subir (incluso subir mucho), o bien preferimos pagar más a cambio de tener el coste completamente fijado.

10 Comentarios

  1. Pues sí, parece que es la tendencia ahora. En mi trabajo hay un par que la han contratado a tipo fijo. Lo que si no cambia (o mejor dicho, se extreman) son las condiciones draconianas para conseguir las "bonificaciones" y llegar al tipo de interés ofertado: gasto de tarjeta, aportaciones a planes de pensiones, nómina, seguro de hogar, seguro de vida, recibos… hasta contratar una alarma privada. Me quedé alucinado cuando lo vi: contratar un servicio de seguridad para pagar menos en la hipoteca. No sé donde vamos a llegar.

    Aparte del producto en sí, lo preocupante es el uso que se le da. Da un poco de miedo oir como hablan de la hipoteca estos dos compañeros que te digo. Parece como si no entendieran lo que están contratando y las condiciones / riesgos que están asumiendo.

    Quedo a la espera de que nos expliques que es eso de los swap.

    Un abrazo,
    Czd

  2. Hola Finanzasmanía,

    Gran resumen y explicación! Muchas gracias. Por lo que veo toca renegociarla este año y creo que apostaré por el tipo fijo.
    Curioso los de los swaps. Deseando leer tu post sobre eso.
    Por cierto, que el otro día colgaste una entrevista a Marck Cuban y fuí a parar a otra dónde dice que está financiando el estadio de los Dallas Mavericks con yenes porque teniendo sus ingresos en dólares y con el macro QE de Japón,cada día le cuesta menos. Lo que no decía era cómo.

    ¿Crees que a lo mejor se podría hacer eso mediante credit swaps ligados al yen? ¿Podríamos tener ingresos en euros y pagar la hipoteca en yenes?

    Salu2 Cordiales

  3. En primer lugar, comentar que aquellos que estén pensando comprar un vivienda, que por favor, vuelvan a hacer números y comparen sobre la alternativa del alquiler. Los que ya estamos en ello, y especialmente ahora que estamos con tipos bajos intentar amortizar anticipadamente la misma, sobre todo en plazo. En la medida en que pueda cada uno y hasta el máximo permitido por la AEAT.
    Como otros comentarios anteriores quedo a la espera de tu post sobre la cobertura con swaps.
    Un saludo.

  4. Hola CZD

    Tienes toda la razón con la vinculación, pero al final eso pasa sea a tipo fijo o variable, es el problema también de pasar de 45 entidades bancarias a 10, cada vez tendremos por desgracia menos oferta

    El tema swaps lo voy a hacer en 2 partes al menos, para no mezclar conceptos, porque es mucho más sencillo de lo que a priori pudiera parecer

    Un abrazo

  5. Hola Josep

    Lo de los yenes seguro que lo has oído aquí en España con las hipotecas, puedes ser una buena estrategia, pero hay que seguirla como si fuera una inversión especulativa, y salirse si la cosa se complica

    Algunos no lo hicieron aquí, y les costó caro

    Hay swaps de todo, divisas, commodities, etc, pero incluso más interesante que el swap son los swaption, opciones ligadas a swaps, el tema da para mucho y como ves no es sólo para especular en bolsa, también tiene otros usos

    Un abrazo

  6. Hola Anónimo

    Estoy de acuerdo en lo que indicias, compras o no depende de mucho factores, oferta/demanda,situación personal, alternativas, etc

    Respecto a amortizar, el que pueda deducirse debería apurar al máximo, pero no más

    Un abrazo

  7. Hola Josep,

    la hipoteca en teoría la puedes hacer en la moneda que quieras.

    Lo que suele pasar es como el gráfico de los pollos de Inversor Bolsa. Cuando todo el mundo habla de ella suele ser buen momento para ir escapando de ellas.

    La ventaja de una hipoteca de este tipo es si crees que tu moneda se va a revalorizar con respecto a la de la hipoteca. El dolar se ha revalorizado mucho con respecto al yen y Marck Cuban creerá que seguirá siendo así.
    Cada vez que te toca pagar pasas tu moneda a la del crédito, por esto pagas por cambio divisa, pero si tu divisa sube y la de la hipoteca cae cada vez te saldrá más barata incluso podría darse el caso de que acabes pagando menos del precio de coste del bien, PERO, si el tipo de cambio evoluciona al revés, ya te puedes imaginar el rosario de la Aurora.

    Hay españoles que fueron engañados, o no, por sus bancos con hipotecas similares y ahora que el euro cae todo son problemas. Casa sobrevalorada y hipoteca inflada por el cambio divisa.

    PD: cuando entro en una sucursal de banco, me salen unos sarpullidos terribles. Jajajaja.

    Saludos.

  8. Hola Roberto Carlos

    Yo si fuera hoy seguramente cogería la hipoteca en dólares, me esperaría quizás unos meses a qué la FED suba tipos y el QE2 de Draghi esté a tope

    Pero por si las moscas igual interesa contratar un seguro de tipos a una opción al menos, porque sino el problema puede ser gordo si la cosa va en contra, y tener una deuda multiplicada por 2

    Un abrazo

  9. Sigo apostando por las hipotecas con interés variable. Con la tasa de inflación próxima a cero, la política monetaria del BCE continuará siendo expansiva y mantendrá el tipo de interés de referencia en mínimos históricos.

    • Hola Juan Carlos

      A 30 años vista, la hipoteca a tipo fijo a niveles actuales es imbatible, otra cosa es que encuentres un banco que te haga un tipo fijo más allá de 10 años, que ahí sí habría dudas

      saludos

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