En anteriores entradas os hablé de HCP, de OHI, de Realty Income, Digital Realty Trust y de Prologis, hoy toca hablar de otro REIT muy interesante para diversificar nuestra cartera del sector, WPC. del que si algo destaca es la diversificación, al contrario de algunos de los que os he hablado, que están bastante focalizados en un sector concreto, en este caso no es así.

La empresa

Un breve resumen de su historia:



Aquí un vídeo con la historia de la empresa:


 

Diversificación

El nivel de diversificación es elevado desde varios puntos de vista, el primero por la industria de sus inquilinos, que vemos que el sector más representado es el retail con un 20% de concentración:




Geográfico:



Tiene  menos diversificación que en otros apartados, pero pese a ello, un 65% en USA no es una concentración excesiva si lo comparados con otros competidores.

Tipo de propiedad

Tiene una diversificación elevada, y ese es un hecho diferencial con otras empresas REITS analizadas que estaban bastante identificadas por sectores.

 
Clientes:
 


Al contrario que otros Reits, tiene muy poca concentración en un único inquilino, y de hecho tiene algunos inquilinos que son sector público, como la comunidad de Andalucía en España.

Sobre eso, hay una cosa a destacar en su presentación del investor day, y es que detallan muy exhaustivamente las inversiones que realizan, por tanto total transparencia, de hecho la que comentábamos de Andalucía es esta:


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Información financiera

Algunos valores relevantes:
 
Precio de cierre 01/06/2015: 63,86$
Yield 5.86%
Market Cap 6.7 mil millones de dólares 
Volumen medio de acciones negociadas 0.4 millones

Per Estimado: 30.1
Precio/ Book Value 1.9
Precio/ Ventas 7.2
Precio / Cash Flow 15.6

Pay Out 243,0%
BPA: 1,54$

Finalmente,  las calificaciones crediticias aceptables, aunque algo peores que la mayoría de sus competidores:

S&P: BBB (Stable) – Moody’s: Baa2 (Stable)
 
Vamos a ver su información financiera:
 


 
Vemos que en los últimos ejercicios hay un gran incremento de la inversión.
 
 
Si analizamos el FFO, vemos que se ha incrementado considerablemente de 2013 a 2014, de 3,2 a 4,8, lo cual es una muy buena noticia.
Actualmente tiene una ratio de endeudamineto realmente bajo comparado con sus hermanas REITS, por tanto queda claro que estamos ante la más atípica de las 5.
 

Si analizamos el calendario de vencimiento, vemos que hasta 2017 no tiene grandes vencimientos, y pasando el 2018 ya nos vamos hasta 2023 donde encontramos otra «montaña relevante».



Si analizamos como se encuentra en comparación con el mercado:
 

 

Observamos que hay discrepancias en los valores de comparación del sector, la primera es de Morningstar y la segunda de gurufocus.
 
Además la propia empresa hace una comparativa con sus competidores, aquí sería sin nombres, pero en USA ya sabemos que no tienen ningún problema en dar todos los detalles:


Vemos respecto a Realty Income vemos que tiene más deuda, y una valoración similar, con un mejor yield y eso si, pero calidad de los inquilinos, con 10 puntos más O que son Invesment grade.

Valoración por fundamentales

 
He usado varios métodos para tener varios resultados y tener diversas variables en juego, ya que sino podemos perder cierta perspectiva:
 
Yield medio: Si consideramos el yield medio de los últimos 5 años de 5,4% y con un DPS de 3,75$ tenemos una valoración de 67,0$. Si hacemos lo mismo en 10 años, con yield medio de 6,29% obtenemos un valor teórico de 59,6$.
 

Valoración PER (ajustado):  Para este cálculo he usado la mitad del PER porque he visto que en muchos casos los amortizaciones son similares al beneficio, y como aproximación al FFO puede valer.Con un Per medio en los últimos 5 años de 15,0 y un FFO  de 4,8$ , obtenemos una valoración de 72,1$ 

Valoración por ventas: Considerando las ventas por acción de 8,2 y el precio por ventas de los últimos 5 años de 6,4  obtenemos una valoración de 52,6$

Modelo de crecimiento de Gordon: suponiendo una tasa de descuento del 10% y un incremento de beneficios del 5% (media de 5 y 10 años), tenemos un valor de 76.
 
Número de Graham: 25,0$ en base a un p/book 1,8 y un per de 15 (modificado)

Valor intrínseco de Graham: 130,0$ (considerando yield bono 3% y un crecimiento de beneficios del 5% anual )

Valor intrínseco de Lynch: 72$

Si los metemos todos en la coctelera ponderando todos igual, tenemos un valor de 69,3$

Análisis técnico

La tendencia de fondo de los reits es bajista, pero hoy precisamente al conocerte la noticia del retraso más que posible de la subida de tipos ha implicado una subida generalizada en los REITS. Vemos que las manos fuertes han vuelto a entrar y el MACD está cortado al alza, con tendencia lateral entre 65-63

 
En semanal vemos que la tendencia es bajista, con MM30 rota y buscando soportes, el primero lo vemos en los 62, y más abjo hay que buscar los 58.

 

Conclusión

Esta empresa, comparando con las anteriores, tiene 2 elementos importantes, diversificación y crecimiento, la deuda no es exagerada, y me ha gustado la transparencia de la información que dan, que financieramente se ve más floja que el resto, se supone que por ser más jóvenes.

Me parece una empresa interesante como complemento y forma de diversificar nuestras otras entradas en REITS, así que si se pone en precio voy a añadirla a mi cartera siguiendo la política de USA: mini compras para diversificar momentum y empresa, más teniendo en cuenta la tendencia de fondo del sector

En cuanto a precios, por fundamentales ya es atractiva, por técnico lleva tiempo coqueteando con los 63, seguramente si toca los 62 me anime a un primer tiro, aunque si es todo el sector el que cae es posible que la espere más abajo.

Buenos beneficios
 

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15 Comentarios

  2. Gracias Crazybone, teniendo un broker que no nos masacre a comisiones en USA, una opción a considerar es ir haciendo mini compras

    Así diversificados por sector/empresa/precio de la acción/divisa

    Saludos!

  3. Gracias por la información, yo no conocía esta empresa. Pero en mi caso solo valoro adquirir una empresa de este sector y la que más me gusta es Realty Income.

  5. Hola,

    Soy muy ignorante en Reits, 30 es un PER normal para ellos? Me parece muy grande.

    Y otra cosa, ¿Como es que el payout es de mas del 200%?

    Saludos!

  9. Hola DyT y CZD

    Depende del broker, yo prefiero diversificar más (la máxima diversificación sería un ETF pero claro, siempre pierden aceite…)

    Pero con esas 2 seguro que nos os equivocáis tampoco

    Saludos!

  11. Hola Finanzasmania! Muy buen blog y muy buen trabajo con el análisis!

    Me parece que estamos mirando las mismas empresas.El otro día Baxter y ahora esta…La próxima vez que vaya a entrar en alguna te doy el toque antes por si acaso 🙂

    Entré promediando a la baja en WPC hace poco,justo por debajo $64,próxima parada $58.La valoración me dió parecida a la tuya,un poquito más elevada:

    -Gordon: $77
    Siendo conservador y utilizando el crecimienhto del FFO en los últimos 10 años de aprox 5% en lugar del crecimento del DPA que es cercano al 8% para el mismo período.El último aumento del div de este año deja un DPA de $3,81 ,utilicé éste.Tasa de descuento 10%.

    -Proyección de la media normalizada del mútiplo P/FFO para el FFO por acción previsto para 2015 : $73

    Valor intrínsico (media 2 anteriores) : $75

    Margen de seguridad : aprox 15%
    Me gustan más altos y al mismo tiempo tampoco hay que ser muy codicioso para una modesta 1a entrada en una buena empresa.
    Además WPC ofrece actualmente una rentabilidad combinada de 2 dígitos,6% de RPD+8% de crec.en DPA que no podía despreciar,incluso preveyendo que disminuya.

    Ah! El payout es del 80% no del 243% porque como ya se ha apuntado arriba la métrica para los REITs es el FFO Funds From Operations (y también Adjusted FFO).En muchas webs no lo precisan o lo ponen mal.En yahoo finance por ejempo el P/E suele referirse al P/FFO aunque no siempre.

    Salu2 Cordiales

  14. Hola Josep

    Celebre que coincidamos en el análisis, la verdad es que pocas webs dan el FFO, yo de hecho lo he hecho a mano a partir de los datos de PL de Morningstar, probablemente no sea exacto, pero como aproximación si nos sirve

    Baxter lleva unos días coqueteando con bajar de 66, el otro día puse la caña en 65,5 pero nada, veremos si seguimos teniendo oportunidades

    Saludos!

  15. Hola IeD

    a 58 el RPD sería espectacular, con la subida de ayer del dólar creo que queda claro el retraso en la apreciación de los tipos, así que creo que las grandes subidas de los REITS(al menos por esa causa) se retrasarán algo

    Saludos!

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