Hoy nos levantamos con diversos datos referentes a la evolución de la compraventa de viviendas, y de los precios de las mismas.

Por un lado, algunos titulares indican que se ha producido el menor descenso en número de operaciones desde que estalló la crisis. Significa esto que la situación ha mejorado?
Mi respuesta es que no, de hecho ya advertía en mi artículo del martes que datos como este podrían ser utilizados tendenciosamente para intentar mostrar una imaginen irreal. Son falsos esos datos? No, pero la interpretación de los mismos desde mi punto de vista es absolutamente errónea.
A nivel de número de operaciones, si partimos de la situación de 11/2008 en donde el mercado esta absolutamente colapsado por la falta de financiación, es evidente que no podemos seguir empeorando infinitamente, y no por ello la situación ha mejorado. Si partíamos de un volumen de operaciones que ha venido descendiendo durante 2 años, es evidente que no pueden mantenerse esos ritmos de descenso.
Para que se entienda mejor esta idea, sucede exactamente lo mismo con la tasa de parados, no se incrementa como lo hizo el año pasado, pero es que esos niveles son imposibles de repetir, más si tenemos en cuenta que la inmensa mayoría eran empleos temporales.

Por ello, es previsible que en breve se produzcan incrementos del número de operaciones de compraventa, de hecho el mes de noviembre incrementó un 5,1% comparado con el mes de octubre.
Quizás haya indicadores más sintomáticos, como el tiempo medio de venta de un piso, o el precio al que se cierran las operaciones. Respecto a este último punto tenemos el dato global de 2009 que ha cerrado con una caída media del 6,3%.
Sobre este último punto hay que hacer una gran diferencia entre vivienda nueva y vivienda de 2a mano.
Las viviendas nuevas no tienen ninguna posibilidad de nuevas bajadas por parte de los promotores dado que ya se encuentran al limite: precio de venta=precio hipoteca promotor. Motivo? Los promotores no tienen ningún recurso para asumir pérdidas.
Por ello, lo el descenso de los precios se producirá cuando los bancos y cajas se adjudiquen las promociones, y éstos si que puedan asumir pérdidas de entre un 15 y un 35%, y además ofreciendo financiación a los compradores.
Por lo que respecta a la 2a mano, los vendedores que no tienen una gran necesidad por vender siguen reacios a bajadas de precios, y menos al leer en la prensa titulares como el que analizamos hoy.
De hecho, ayer conocíamos que el parque de viviendas nuevas sin vender se ha incrementado en casi 200.000€ alcanzando las 800.000, muchas de ellos en zonas de 2a residencia o con demandas muy débiles.
Hasta ahora, el papel de bancos y cajas ha sido amortiguar la caída de promotores para que el impacto en las cuentas de resultados, y en las amortizaciones y dotaciones que deben realizar se distribuya en varios ejercicios. Por ello, han ido refinanciando promociones que saben perfectamente que jamás se venderán al precio actual y que tendrán que quedarse, pero quieren hacerlo ordenadamente.
Otro aspecto que se producirá durante este año es el final de las subsidios de paro para mucha gente que perdió su empleo a finales de 2008 y durante el 2009, por lo que se espera un fuerte repunte de la morosidad, y asimismo, un incremento de las urgencias por vender determinados inmuebles por imposibilidad de hacer frente a las hipotecas.
Si a ello le sumamos la previsión de que los tipos de interés subirán hasta un 4% en los próximos 18 meses, podemos pensar que seguirá manteniéndose o incrementando el número de operaciones, pero con descensos más importantes de los precios, porque las 2 fuentes principales de oferta serán bancos y cajas para pisos nuevos y particulares en paro para los pisos de segunda mano, y éstos si tienen urgencia por cerrar la operación.

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