La debilidad de la demanda
En estos momentos, la principal causa de la sobre-oferta de inmuebles está en la demanda. En primer lugar, se ha establecido un círculo vicioso entre el desempleo y el precio de los inmuebles. La economía estadounidense perdió 8,75 millones de empleos desde 2007, una corrección sin preceden-tes desde los años 30. El desempleo es la principal fuente de morosidad.
Los hogares cuyos miembros caen en el paro ven una reducción drástica de sus ingresos que acaba en hipotecas ejecutadas por impago y en una reducción en el ritmo de la forma-ción neta de nuevos hogares. Las viviendas que provienen de las ejecuciones por impago pasan a estar pendientes de ser subastadas y contribuyen a engrandecer el ejército de inmuebles disponibles para ser vendidos, alimentando así la sobreoferta. A su vez, esta sobreoferta tiene el doble efecto de tirar hacia abajo del precio de los inmuebles y de perpetuar la paralización de la construcción.
El primero, la caída del precio de los inmuebles, debilita el consumo privado vía efecto riqueza, ya que los consumidores gastan menos al sentirse más pobres. Con menos consumo, menos crecimiento y menor recuperación del empleo. El segundo, la paralización de la construcción, dificulta también la recuperación del nivel general empleo, ya que la construcción es un sector intensivo en mano de obra.
Los incentivos públicos como el programa gubernamental Making Home Affordable, que reduce temporalmente las cuotas hipotecarias, no han dado los resultados apetecidos ya que, después del periodo de gracia la deuda sigue estado allí y, mientras que no haya empleo, los ingresos no han aumentado. Otro factor perjudicial es el lapso de tiempo que pasa entre el momento en que un hogar se declarada moroso y el momento de la subasta final del inmueble ejecutado. Administración y bancos deberían llegar a acuerdos para la disminución de ese tiempo, que puede superar los seis meses, ya que la vivienda se queda en un limbo en el que es normal que se abandonen las tareas de mantenimiento, lo que se traduce en un deterioro y en una pérdida de valor del bien inmueble que, a menudo, puede llegar a oscilar entre los 10.000 y los 50.000 dólares.
La caída de precios de los inmuebles también ha supuesto un deterioro en el valor de los activos de los hogares, en forma de una menor riqueza bruta inmobiliaria, mientras que sus deudas seguían inalteradas. Así, la riqueza neta de los hogares, que es el valor de los activos menos el saldo de las deudas pendientes, se redujo drásticamente. Esto ha llevado a que haya hogares que se encuentren en la difícil situación en que su deuda hipotecaria supere el valor de su vivienda. La proporción de hogares en esta tesitura respecto al total oscila entre el 5% y el 10%, dependiendo del Estado de que se trate.
En Estados Unidos, en algunos estados, aunque no en todos, tal y como explican Buil y Mialet (2011) la entrega del inmueble es suficiente para cancelar la deuda, aunque su valor de mercado sea inferior al saldo pendiente de la hipoteca. Ello supone entrar en la lista de malos pagadores por un tiempo, algo que muchas familias están dispuestas a asumir si con ello pueden ver su deuda cancelada.
En este contexto, la proporción de propietarios ha bajado así hasta el 65,0%, desde el máximo del 69,2% alcanzado en 2007. El problema es que este número debería seguir descendiendo en un futuro próximo ya que los hogares con un patrimonio neto inmobiliario negativo que todavía ocupan su pro-piedad, tienen un fuerte incentivo para entregar las llaves a cambio de la cancelación de su deuda y pasar a vivir de alquiler. Así, la proporción de hogares que habitan una vivienda de propiedad frente a los que la alquilan deberá seguir bajando. Ello produce un problema de falta de adecuación. Como la vivienda de alquiler demandada es cada vez más del tipo de edificios multifamiliares, la vivienda unifamiliar que se abandona pasa una vez más a alimentar las existencias de inmuebles pendientes de compra.

La demanda de inmuebles también queda afectada por un tercer factor que es el ritmo de formación de nuevos hogares, que en los últimos años se ha venido desacelerando a causa de la merma del poder adquisitivo de los hogares y del paro. La ecuación es simple. Las viviendas vacantes se incrementan en las que se han construido menos las que se destruyen y menos los nuevos hogares que se forman. Si estos últimos descienden, aumentan las viviendas vacías. Relacionado con es-tos dos últimos factores, el aumento de la proporción de hogares que viven de alquiler y con los menores ingresos existe una pequeña recuperación de la vivienda de multipropiedad. Esto desvía la demanda de las viviendas unifamiliares contribuyendo a engrosar las existencias de viviendas por vender.
La sobreoferta de viviendas es difícil de cuantificar. Según la publicación del censo decenal de 2010, nivel mínimo debería ser de 1,5 millones de viviendas aunque, otras estimaciones lo sitúan cerca de los 3,5 millones de viviendas. Suponiendo un ritmo anual de formación de hogares cercano a los 750.000 – ligeramente por debajo de la media histórica pero el doble del ritmo actual – y la continuidad de los actuales niveles de construcción y demolición de viviendas, en el caso del nivel mínimo de la sobreoferta, harían falta algo más de dos años para volver a niveles normales de viviendas vacantes. Si se toman en consideración las estimaciones más pesimistas del nivel actual de viviendas vacantes, la vuelta a la normalidad requeriría unos cinco años.

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