Cada vez que se habla de dación de pago, inmediatamente sus defensores hablan del ejemplo americano para defender esta opción de resolución hipotecaria como el santo grial que acabaría con todos los males de la sociedad.

 
Pues bien, los que hablan de ello no demuestran más que un profundo desconocimiento de la realidad, y de sus peculiaridades.

 
En Estados Unidos, la legislación que determina el alcance de la responsabilidad hipotecaria es de ámbito estatal y no hay consenso sobre cuál es el estado de la cuestión a nivel general. Algunos académicos afirman que en todo Estados Unidos rige la responsabilidad limitada: “non-recourse”. En cambio, otros opinan que solo determinados esta-dos se caracterizan por ser “non-recourse”. Pero, incluso en el seno de este colectivo, no existe un acuerdo unánime sobre el número y la identidad de estos estados.
¿Por qué hay tanta diversidad de opiniones? La característica “non-recourse” de los créditos hipo-tecarios se puede determinar en base a distintos términos legales y en sentido estricto o débil. Asimismo, también se puede establecer directa-mente a nivel individual en el contrato hipotecario.
La mayoría de los estados que implementan la característica “non-recourse” lo hacen mediante reglas procesales que impiden que el acreedor pueda reclamar la parte de la deuda no cubierta por el valor del inmueble: “anti-deficiency judgements”. El ámbito de aplicación de estas normas puede ser amplio, afectando a todos los créditos hipotecarios, o restringido. En otras ocasiones, la regulación delimita el importe potencialmente re-clamable por parte del acreedor.
En algunos estados, los “anti-deficiency judge-ments” pueden no estar regulados directamente pero ser aplicables como consecuencia de la “one-action rule”. Esta regla obliga a los prestamistas a escoger una única acción contra el deudor hipote-cario moroso, y distingue entre la ejecución y el cobro. Esto quiere decir que si la entidad bancaria decide iniciar el proceso judicial para ejecutar la vivienda ya no podrá, posteriormente, reclamar el resto de la deuda porque sería una segunda acción.
Otra norma procesal que afecta el grado de res-ponsabilidad hipotecaria es la ley de bancarrota6(US Bankruptcy Code). También en este caso exis-ten diferencias significativas entre estados.
Al margen de la legislación vigente, la característi-ca “non-recourse” también puede existir “de facto”. Esto sucede cuando existe el derecho a embargar otros bienes del hipotecado moroso dis-tintos al inmueble, pero, en la práctica, no se ejerce por resultar excesivamente oneroso para la entidad bancaria, ya sea en términos monetarios (costes legales, por ejemplo, de valorar el inmueble y de la potencial impugnación por parte del hipotecado) o de tiempo, o, simplemente, por no ser factible (el deudor no dispone de otros bienes).
En definitiva, la maraña de normas existente hace realmente complicado segmentar los estados esta-dounidenses entre “recourse” y “non-recourse”.
Ghent y Kudlyak (2011) consideran “non-recourse” los estados en los que no está permitido reclamar más que el inmueble, ya sea por ley o “de facto”. Tras realizar un estudio pormenorizado y minucioso de la cuestión, y complementando el análisis de las normas con entrevistas a abogados expertos en ejecuciones en los estados donde la evidencia empírica o las leyes eran difíciles de entender, estos autores clasifican 10 estados como “non-recourse”.

El resto de estados son considerados de responsabilidad ilimitada:
 
A modo de conclusión, no existe consenso sobre cuál es la mejor segmentación. Pero lo que parece evidente es que en Estados Unidos existe un alto grado de heterogeneidad y que no siempre existe responsabilidad hipotecaria limitada. De hecho, en el mapa adjunto se pone de manifiesto que la responsabilidad ilimitada domina en Estados Uni-dos, al igual que sucede en España y en la mayoría de países desarrollados. Según el criterio de Ghent y Kudlyak, el 76% de la población y el 70% de la deuda hipotecaria se concentrarían en estados “recourse”.

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