Estimación de rentas
Es aplicable la presunción de onerosidad, que admite prueba en contrario, si los inmuebles se ceden gratuitamente o por precio notoriamente inferior al de mercado. (Artículo 40 Ley IRPF). Esto es así porque, entre partes independientes, se considera que siempre existe contraprestación.
Arrendamiento en caso de operaciones vinculadas
Cuando una persona física ceda o arriende un inmueble a una sociedad a la que la Ley considere vinculada, la valoración de las operaciones se realizará por su valor normal de mercado.
Se consideran personas o entidades vinculadas :
1. Una sociedad y sus consejeros o administradores.
2. Una sociedad y los cónyuges, ascendientes o descendientes de los socios, consejeros o administradores.
3. Los supuestos contemplados en el artículo 16 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Arrendamiento entre familiares
Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive del contribuyente, se establece un rendimiento mínimo que será el resultado de aplicar el 2% al valor catastral (o el 1,1% si está revisado), o el 1,1% al 50% del valor a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio si los bienes, urbanos o rústicos, carecen de valor catastral.
En este caso no se admite la deducción de ningún gasto.
Imputación de rentas inmobiliarias
La renta inmobiliaria imputada es aquella renta que debe incluir el contribuyente en la parte general de la base imponible, por el mero hecho de ser propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre un bien inmueble urbano, o de un derecho real de aprovechamiento por turno (es el caso de la multipropiedad) sobre bienes inmuebles urbanos, siempre que el inmueble no genere rendimientos del capital inmobiliario, ni se encuentre afecto al desarrollo de actividades económicas.
Del concepto de renta inmobiliaria imputada se excluyen:
1. En todo caso:
• La vivienda habitual
• Los bienes inmuebles rústicos
• El suelo no edificado.
2. Los siguientes bienes inmuebles urbanos:
• Los afectos a actividades económicas
• Los que dan lugar a rendimientos del capital inmobiliario
• Los que no son susceptibles de uso por razones urbanísticas
• Los que se hallan en construcción a la finalización del período impositivo.
3. Los derechos reales de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles cuya duración no excede de dos semanas al año.
4. Las plazas de aparcamiento para residentes propiedad de los Ayuntamientos.
5. El derecho de uso de la vivienda familiar que se atribuye a uno de los cónyuges en los supuestos de separación o divorcio.
Con carácter general, la renta imputada es igual al 2% del valor catastral, o del 1,1% cuando éste ha sido revisado o modificado. Si el inmueble carece de valor catastral, o éste no ha sido notificado al contribuyente, el porcentaje es del 1,1% sobre el 50% del valor a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. En el caso de derechos reales de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, se aplican los citados porcentajes (2% o 1,1%), pero la base de imputación no es el valor catastral, sino la base liquidable a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), prorrateada en función de la duración anual del período de aprovechamiento. Si no puede determinarse dicha base, se prorrateará el precio de adquisición del derecho. No se imputará la renta cuando la duración del aprovechamiento no exceda de dos semanas al año.
La renta resultante de la titularidad de un inmueble urbano o de un derecho real de disfrute del mismo, que no se halle arrendado o afecto al desarrollo de actividades económicas, no se califica por la Ley del IRPF como rendimiento del capital mobiliario, sino como renta inmobiliaria imputada
Arrendamiento como actividad empresarial
Para que el arrendamiento de inmuebles tenga la consideración de rendimientos de actividades económicas deben cumplirse simultáneamente dos requisitos:
1. Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma.
2. Que para el desempeño de aquélla se tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
En consecuencia, cuando no se cumplan ambos requisitos, las rentas obtenidas se considerarán como rendimientos del capital inmobiliario
