En su día compré un piso escriturado en 250.000 euros. Pagué 30.000 en efectivo y el resto con un préstamo hipotecario. El año pasado lo vendí por 330.000 euros; el comprador sólo me dió 150.000 y se subrogó en la misma hipoteca por el dinero pendiente. ¿Cómo lo declaro?
Independientemente de que exista o no hipoteca, para calcular la ganancia patrimonial por la venta siempre hay que tener en cuenta los valores de transmisión y de adquisición, que en su caso son 330.000 y 250.000 euros; ésos son los valores que deberá declarar.
Al vender mi casa, firmamos un contrato privado y, tiempo después, hicimos la escritura de compraventa. ¿Cuál es la fecha de venta a efectos fiscales?
La adquisición se produce al entregarse el inmueble al comprador y se entiende que esto ocurre en la fecha de la escritura, salvo que se demuestre lo contrario. Para considerar vendido el inmueble en la fecha del contrato privado, tiene que demostrar que lo entregó entonces; por ejemplo, con los recibos de agua y luz a nombre del comprador.
Lo más fácil es que el vendedor tome como fecha de venta la de la escritura; figurará que el piso lleva más tiempo en su poder y quizás pueda aplicarse un coeficiente de actualización mayor ,Si el inmueble se adquirió por donación, la fecha de adquisición será la fecha de la escritura pública de donación.
Si se vende un inmueble recibido en herencia, la fecha de adquisición a tener en cuenta será la de fallecimiento del causante, aunque la herencia se haya aceptado después de dicha fecha.
El 10 de enero de 1990 compré un piso por 150.000 euros y pagué 1.000 euros de notaría y registro. Lo vendí el 5 de marzo de 2010 por 500.000 euros. Tuve que pagar 3.500 euros de plusvalía municipal, más 15.000 a la agencia inmobiliaria. ¿Es cierto que ya no puedo aplicarle a toda la ganancia los coeficientes reductores?
Sí. Las ganancia obtenida por la transmisión de bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 se beneficia de unos coeficientes reductores, que se aplican a la parte proporcionalmente acumulada hasta el 19 de enero de 2006, inclusive. Lo demás tributa. Vea la nota Más de la 127, al margen.
Primero hay que calcular los valores de transmisión y de adquisición.
– El valor de transmisión resulta de restar del valor de venta los gastos y tributos inherentes a la venta: 500.000 – 3.500 – 15.000 = 481.500 euros
– El valor de adquisición actualizado es de 192.978 euros ((150.000 + 1.000) x 1,2780) que resultan de sumar al valor de compra 1.000 euros de gastos y aplicar el coeficiente de actualización correspondiente a la fecha de adquisición
– Luego calcule la ganancia obtenida, que es igual al valor de venta menos el valor de adquisición actualizado: 481.500 – 192.978 = 288.522 euros.
– Después, calcule la parte de ganancia que no se beneficia de reducción, dividiendo la ganancia obtenida por el número de días en que se ha generado (7.359 días) y multiplicando el resultado por el número de días transcurridos desde el 20 de enero de 2006 hasta la fecha de la venta (en total, 1.505 días):288.522 / 7.359 x 1.505= 59.006,06 euros.
-El resto de la ganancia (288.522 – 59.006,06 = 229.515,94 euros), que es la parte obtenida antes del 20 de enero de 2006, sí se beneficia de los coeficientes reductores. Al haberse adquirido el inmueble en 1990, sólo tributa el 44,45%
Es decir que están sujetos a tributación 102.019,84 euros (229.515,94 x 44,45%), y exentos los restantes 127.496,10 euros (229.515,94 –102.019,84).
– La ganancia total que tributa es de 161.025,90 euros (59.006,06 +102.019,84). Como los primeros 6.000 euros tributan al 19% y lo demás al 21%, el impuesto es de 33.695,44 euros (1.140 + 32.555,44).
Si usa el programa PADRE, incluya los valores y las fechas pertinentes, y se calculará automáticamente la ganancia que tributa.1
