2. Los gastos de conservación y reparación de los inmuebles cuando estén arrendados. Tienen esta consideración los siguientes:
a) Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como los de pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
b) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad, etc. Por el contrario, no son deducibles las cantidades destinadas a ampliación o mejora, ya que incrementan el valor del bien y minoran los ingresos vía amortización. En este sentido, se considera mejora la indemnización abonada al inquilino de un inmueble por su desalojo; si esta indemnización se financia con un préstamo, los intereses sí tendrán la consideración de gasto deducible a partir del momento en que el inmueble vuelva a estar arrendado.
En cuanto a la delimitación de ambos conceptos, no es una cuestión fácil, sino muchas veces conflictiva. Veamos por qué:
Los gastos de conservación y reparación están vinculados siempre al mantenimiento de los bienes que los generan y a la sustitución de elementos o partes cuya inutilización sea consecuencia del funcionamiento o uso normal del inmueble mientras está arrendado.
En cuanto a las mejoras o ampliaciones, implican cambios en el bien con el objetivo de aumentar su capacidad de generar rendimientos. Pondremos un ejemplo para clarificar este concepto: instalar un sistema de calefacción y aire acondicionado donde no lo había será una mejora, mientras que su mantenimiento da lugar a un gasto de conservación o reparación.
El importe a deducir por los gastos descritos en los apartados 1 y 2, no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. En la Ley se especifica para cada bien o derecho, por lo que habrá que diferenciar rendimientos íntegros y gastos fiscalmente deducibles para cada elemento patrimonial.
El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, respetando las normas establecidas, es decir, sin superar los rendimientos íntegros por cada elemento patrimonial.
En consecuencia, podrán existir rendimientos de capital inmobiliario negativos, formados por el resto de gastos que enunciamos a continuación.
3. Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas, recargos y contribuciones especiales estatales, no repercutibles legalmente, que no tengan carácter sancionador, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos.
Como tasas más frecuentes están las de recogidas de basuras, vigilancia, alcantarillado, alumbrado, etc. También es deducible el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), tanto por bienes urbanos como rústicos.
En cuanto a los impuestos pagados por la adquisición (IVA o Transmisiones Patrimoniales), son mayor valor de adquisición, por lo que no se deducen como gasto del ejercicio cuando se realiza la compra.
4. Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta
o como consecuencia de servicios personales, tales como los deadministración, vigilancia, portería o similares.
Se incluyen las cantidades abonadas a montepíos laborales, mutualidades obligatorias y cotizaciones a la Seguridad Social derivadas de tales servicios personales, que pueden derivar de asalariados (por ejemplo, el portero del inmueble o el jardinero), o de empresarios o profesionales (por ejemplo, el administrador de la finca). También los pagos hechos a una empresa de jardinería o vigilancia.
Estos gastos serán deducibles por el propietario o usufructuario en la parte que de los mismos les corresponda, en función de los coeficientes de propiedad, aunque los gastos estén facturados a nombre de la Comunidad de Propietarios.
